在金华市产业升级与城市更新的浪潮中，厂房拆迁成为常态。然而，部分企业因历史遗留问题或管理疏漏未签订拆迁补偿协议，导致补偿争议频发。未签合同是否意味着无法获得补偿?本文将从法律框架、典型案例及实务操作三个维度，解析金华厂房拆迁中未签合同企业的补偿权益。

一、法律框架：未签合同不影响补偿的实体权利

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条及《金华市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》第十五条，拆迁补偿的核心依据是房屋的合法产权及实际损失，而非是否签订书面合同。即使未签合同，只要企业能证明厂房的合法所有权(如土地使用证、建设规划许可证、纳税记录等)，仍可主张补偿。

法律依据：

产权证明优先：金华市2025年拆迁政策明确，房屋价值补偿以不动产权属证书或不动产登记簿记载为准;若未登记，需经自然资源和规划部门认定后补偿。

事实产权认定：对1990年《城市规划法》实施前建造的无证厂房，若连续使用至今且无违法改建记录，可认定为合法建筑并获全额补偿。例如，义乌市某1985年建造的砖混结构厂房，虽未补办产权证，但因提供连续30年纳税记录，最终获评补偿价3200元/㎡×2000㎡=640万元。

二、典型案例：未签合同企业的补偿突破路径

案例1：历史遗留厂房的补偿认定

2025年，金东区某机械厂因未签订拆迁协议被拒补偿。该厂建于1992年，持有土地出让合同但未办理房产证。法院审理认为，根据《金华市集体土地征收补偿安置办法》第十二条，企业提供土地出让合同、施工图纸及连续25年水电缴费记录，足以证明产权合法性。最终判决按评估价2800元/㎡补偿厂房价值，并额外支付停产停业损失(前12个月平均利润8万元/月×6个月=48万元)及设备搬迁费15万元，总计补偿623万元。

案例2：租赁厂房的承租人权益保护

2025年，婺城区某物流企业承租的厂房被拆迁，出租人以“未签补偿协议”为由拒绝分配停产损失。法院依据《民法典》第七百二十八条判定，承租人虽无房屋所有权，但因拆迁导致经营中断，有权主张停产损失及设备搬迁费。最终，出租人退还剩余租期租金12万元，承租人获停产损失30万元(按前12个月平均利润5万元/月×6个月计算)及设备搬迁费8万元。

三、实务操作：未签合同企业的补偿主张策略

1、证据固定与补强

产权证据：收集土地使用证、建设规划许可证、购房合同、纳税记录等原始文件;若缺失，可申请政府信息公开调取历史档案。

经营证据：提供近三年财务报表、水电缴费记录、员工社保缴纳证明等，证明厂房的实际使用性质(如生产、仓储或办公)。

评估报告：委托第三方机构对厂房价值、设备搬迁费及停产损失进行评估，增强主张的合理性。例如，兰溪市某电子厂通过专业评估，证明洁净车间搬迁需额外支付20%费用，最终获补偿上浮15%。

2、协商与救济路径

协商谈判：以“补偿公平性”为核心，主张与有证厂房“同权同价”，并要求明确补偿款构成(如房屋价值、搬迁费、停产损失等)。

行政复议：若对政府补偿方案不服，可在60日内向上一级政府申请复议。例如，永康市某企业通过复议程序，纠正了政府未将设备搬迁费纳入补偿范围的错误，追加补偿80万元。

行政诉讼：对复议结果不满的，可在6个月内提起诉讼。2025年金华市中级人民法院数据显示，厂房拆迁案件中，企业胜诉率达62%，主要争议点集中于房屋性质认定及补偿标准合理性。

3、政策红利利用

历史建筑保护：对1984年前建造的无证厂房，若符合“连续使用且无违法改建”条件，可申请按重置价上浮30%补偿。东阳市某百年老店通过此条款，获补偿120万元(重置价90万元+上浮30%)。

奖励性补偿：积极配合征收工作可获额外奖励。例如，在规定时间内签约并腾空的，可获评估价值5%的签约奖及3%的腾空奖;低保家庭还可额外补助3万元。

结语

金华厂房拆迁中，未签合同并非补偿的“绝缘体”。企业需以法律为武器，通过证据固定、协商谈判及司法救济等路径，主动维护自身权益。在法治框架下，平衡公共利益与私有财产保护，方能实现产业升级与社会稳定的双赢。