在杭州“腾笼换鸟”产业升级背景下，大量闲置厂房因城市更新被纳入拆迁范围。企业主常陷入误区：认为“未经营=无赔偿”。本文结合杭州最新政策与司法判例，解析闲置厂房赔偿的“非经营性补偿”路径。

案例分析：闲置厂房获赔的“杭州模式”

2025年，杭州市余杭区某纺织厂因产能外迁已闲置3年，厂房年租金收入归零。拆迁时，拆迁方以“未实际经营”为由，拒绝支付停产停业损失补偿。企业主委托律师提起诉讼，法院依据《杭州市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十七条，认定：

厂房虽闲置，但企业营业执照未注销，且保留完整生产设备，具备恢复经营条件;

拆迁导致企业丧失未来经营可能性，应按“预期收益损失”补偿。

最终，法院判决拆迁方按厂房评估价值的3%支付停产停业损失(约45万元)，并全额补偿土地、建筑物及设备搬迁费用。

此案确立规则：闲置厂房赔偿核心在于“经营能力”而非“经营状态”。

最新法规：杭州赔偿标准的“三大突破”

1、停产停业损失补偿创新

2025年《杭州市征收集体所有土地房屋补偿条例》首次引入“经营能力评估”机制：

对闲置厂房，若企业能提供近三年纳税记录、设备购置发票等证明材料，可按“厂房评估价值×行业基准利润率×补偿期限”计算赔偿;

补偿期限根据企业规模设定：小微企业最长12个月，中型企业18个月，大型企业24个月。

2、土地补偿“双向计价”

杭州实行“国有土地按市场评估价补偿，集体土地按区片综合地价+增值分成补偿”：

若闲置厂房土地为集体建设用地，且后续规划为商业用地，企业可参与土地增值收益分成(比例不超过30%);

例如：某集体土地厂房拆迁后，土地出让价从500万元/亩升至2000万元/亩，企业可获450万元/亩增值补偿。

3、设备搬迁“全链条补偿”

对可移动设备，杭州要求拆迁方承担“五项费用”：

拆卸费(按设备安装费的50%-80%计算);

运输费(按实际里程×市场运价);

安装调试费(按设备购置价的5%-10%);

仓储费(若需临时存放设备);

保险费(搬迁过程中设备损坏的理赔保障)。

法律实务：闲置厂房赔偿的“四维取证”

维度一：土地权属证明

收集土地出让合同、集体土地使用证、规划许可证等文件，重点核查：

土地用途是否与厂房实际使用一致(如工业用地用于商业经营可能被认定为“改变用途”，影响补偿标准);

土地剩余使用年限(若剩余年限不足5年，补偿可能按比例折减)。

维度二：建筑物合法性证据

提供厂房建设时的审批文件(如建设工程规划许可证、施工许可证)，若缺失可补充：

乡镇政府出具的“历史用地手续证明”;

村委会或经济合作社的“用地情况说明”;

缴纳土地使用费、房产税的凭证。

维度三：经营能力证明

即使厂房闲置，仍需准备：

近三年企业所得税汇算清缴报告(证明企业未注销);

设备清单及购置发票(证明具备生产能力);

员工劳动合同及社保缴纳记录(证明企业组织架构完整)。

维度四：拆迁程序违法证据

若拆迁方存在以下行为，可主张赔偿增加：

未依法公告补偿方案(可要求撤销拆迁决定);

强制拆除前未清点登记财物(可要求按市场价赔偿损失);

评估机构选择未协商(可申请重新评估)。

结语

杭州闲置厂房拆迁赔偿的逻辑已从“经营状态补偿”转向“经营能力补偿”。企业主需摒弃“坐等赔偿”心态，通过“法律+证据”双轮驱动，将厂房的“潜在价值”转化为“现实赔偿”。在杭州“数字法治”建设背景下，利用“城市大脑”拆迁补偿系统在线提交证据、实时查询进度，已成为高效维权的新路径。