商铺作为经营性房产，其拆迁不仅意味着房产本身的灭失，更会导致经营者的经营收益中断、装修投入损失等一系列连锁影响。实践中，不少经营者因不了解拆迁赔偿的法定范围与标准，在拆迁协商中陷入被动。明确 “如何赔偿” 与 “补偿标准”，既是维护自身合法权益的前提，也是避免拆迁纠纷的关键。

案例引入

2024 年初，张某在某市核心商圈经营一家连锁餐饮商铺，该商铺为租赁性质，租赁期限尚有 3 年，且张某在入驻时花费 80 万元进行了符合餐饮经营要求的装修。同年 5 月，该区域被纳入城市更新拆迁范围，拆迁方仅同意按照商铺建筑面积，向产权人支付房屋价值补偿，对张某提出的装修损失、停业损失、设备搬迁费等诉求均以 “补偿对象仅为产权人” 为由拒绝。张某多次协商无果后，向当地法院提起诉讼，要求拆迁方依法支付相应补偿。那么，张某的诉求是否合法?正在经营的商铺拆迁，究竟该如何赔偿?

最新法律法规依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2021 年修订）

第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。” 该条款明确了拆迁补偿的三大核心范围，其中停产停业损失补偿直接针对经营性商铺。

第二十三条规定：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。” 此条款为停产停业损失的计算提供了法定依据，同时赋予地方制定具体标准的权限。

《最高人民法院关于审理国有土地上房屋征收与补偿案件若干问题的规定》（2023 年）

第十一条规定：“承租人以征收补偿案件涉及自身合法权益为由申请参加诉讼的，人民法院应当准许。征收补偿协议损害承租人合法权益，承租人请求确认无效或者撤销的，人民法院应予支持。” 该条款明确了商铺承租人(实际经营者)的诉讼主体资格，打破了 “仅产权人能获补偿” 的误区。

地方配套法规（以北京市为例）

《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》(2024 年更新)规定：“非住宅房屋停产停业损失补偿评估，按照被征收房屋类似房地产的市场租金标准，结合停产停业期限确定;若被征收人能提供近 3 年纳税证明，可按照年均利润值的 60%-80% 计算。” 此类地方规定进一步细化了补偿计算标准。

商铺拆迁的赔偿范围与具体标准

1、房屋价值补偿

适用对象：商铺产权人。

计算标准：以房屋征收决定公告之日起，被征收房屋类似房地产的市场价格为基准，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。若商铺为租赁性质，承租人无权直接主张房屋价值补偿，但可依据租赁合同约定，要求产权人分配部分补偿(如装修残值补偿)。

案例关联：在张某案例中，拆迁方仅向产权人支付房屋价值补偿符合法定要求，但张某可主张其他针对经营者的补偿。

2、搬迁与临时安置补偿

适用对象：产权人及实际经营者(承租人)。

搬迁补偿：包括商铺内设备、货物的拆卸、运输、安装费用，具体标准按实际发生的合理费用计算，或参照地方政府制定的搬迁费指导价(如某省规定 “非住宅搬迁费按建筑面积每平方米 30-50 元计算”)。

临时安置补偿：若经营者因拆迁需要临时租赁经营场所，拆迁方需支付临时安置费，通常按被征收商铺建筑面积乘以当地同类商铺市场租金标准计算，支付期限直至经营者找到新经营场所并稳定经营为止(一般不低于 6 个月)。

3、停产停业损失补偿

适用对象：实际从事经营活动的主体(需提供营业执照、税务登记证等证明)。

计算方式：

按租金收益计算：以被征收商铺前 12 个月的平均租金为基数，乘以停产停业期限(通常为 3-6 个月，具体按地方规定)，如某商铺月租金 2 万元，停产停业期限 6 个月，则补偿 12 万元。

按利润收益计算：若能提供近 3 年纳税申报表、财务报表，可按年均净利润的一定比例(通常 60%-80%)乘以停产停业期限，如某商铺年均净利润 50 万元，按 70% 计算，6 个月补偿 17.5 万元。

案例关联：张某经营的餐饮商铺有完整的纳税记录，可选择按利润收益计算停产停业损失，同时要求补偿装修残值(需提供装修合同、付款凭证，按装修投入年均折旧后计算剩余价值)。

4、补助与奖励

地方政府为鼓励积极配合拆迁，通常会设置搬迁奖励费(如按时签约奖励每平方米 100-200 元)、提前搬迁奖(如 15 日内搬迁额外奖励 5 万元)等，具体标准以当地拆迁公告为准，产权人与经营者可按约定分配。

经营者维权的关键步骤

固定证据：收集商铺租赁合同、营业执照、税务凭证、装修合同、付款发票、近 12 个月的经营流水等，证明自身经营主体资格与损失情况。

主动协商：向拆迁方提交书面补偿申请，明确诉求及法律依据，避免因 “消极应对” 错失协商机会。

申请评估：若对补偿金额有异议，可要求拆迁方委托第三方评估机构对商铺价值、装修残值、停产停业损失进行评估。

法律救济：若协商无果，可在法定期限内(通常为 6 个月)向法院提起行政诉讼，主张支付合法补偿，如张某案例中，法院最终判决拆迁方支付张某装修残值补偿 45 万元、停产停业损失 28 万元、搬迁费 3 万元。

总结

正在经营的商铺拆迁，赔偿并非仅针对产权人，实际经营者可依法主张搬迁、临时安置、停产停业损失等补偿。不同地区的补偿标准存在差异，但核心均需以 “实际损失” 为依据，且需通过证据证明权益。经营者在面对拆迁时，应主动了解当地法规，及时固定证据，必要时通过法律途径维护自身合法权益。