2025年7月，雅安市雨城区某金属加工厂因城市规划调整面临拆迁。该厂租用村集体土地上的工业厂房，建筑面积3200平方米，拥有合法营业执照及纳税记录。拆迁方以“产权归属村集体”为由，将搬迁费直接支付给房东，导致承租方因设备搬迁、员工安置等产生直接经济损失58万元。这一争议暴露核心问题：租用厂房拆迁时，搬迁费应补偿给产权人还是实际使用人?法律如何界定补偿对象?本文将从法律条文、司法实践及实操策略三方面展开分析。

一、搬迁费补偿对象：法律明确“实际使用人优先”原则

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条及《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条，搬迁费补偿对象需满足两个条件：

实际承担搬迁成本：包括设备拆卸、运输、安装调试费用，以及员工过渡期安置费用。例如，雨城区某电子厂因搬迁需重新铺设生产线，产生设备调试费12万元，法院认定该费用应由实际使用人获得补偿。

合法使用房屋：需提供租赁合同、纳税记录、水电费账单等证据证明实际经营。2025年雨城区法院审理的某服装厂拆迁案中，厂方因无法提供连续3年纳税记录，被驳回搬迁费诉求，凸显证据链完整性的重要性。

法律风险提示：若租赁合同未明确约定拆迁补偿条款，房东可能以“产权人”身份独占补偿。根据《民法典》第七百零三条，承租人有权要求在合同中增加“遇拆迁时，搬迁费、停产停业损失等补偿归承租人所有”的条款。

二、司法实践：搬迁费归属的三大裁判规则

合同优先规则：若租赁合同明确约定拆迁补偿分配方式，法院优先尊重双方约定。例如，名山区某机械厂租赁合同载明“遇拆迁时，搬迁费归承租方所有”，法院据此判决房东返还已收取的搬迁费28万元。

实际损失填补规则：无合同约定时，法院以“填补实际损失”为原则判定补偿对象。雨城区2024年某食品厂拆迁案中，厂方提供设备采购发票、运输合同及员工工资表，证明搬迁产生直接损失46万元，法院判决拆迁方直接向承租方支付补偿款。

产权人与使用人连带责任规则：若拆迁方未核实实际使用人，将补偿款全额支付给房东，承租方可同时起诉拆迁方与房东。2025年雨城区法院判决的某建材厂案中，拆迁方因未履行审查义务，被判与房东连带赔偿承租方搬迁费35万元。

三、实操策略：租用厂房拆迁维权的四步法

证据固定阶段：

收集租赁合同、租金支付凭证、纳税记录、水电费账单等证明实际使用;

拍摄设备照片、视频，制作搬迁费用清单(含设备拆卸费、运输费、安装调试费、员工过渡期租房补贴等);

委托第三方机构评估搬迁损失。例如，某汽车配件厂通过评估认定搬迁导致设备贬值15%，最终获得补偿款18万元。

协商谈判阶段：

向拆迁方提交《搬迁费补偿申请书》，附证据清单及补偿计算明细;

要求拆迁方组织房东、承租方三方协商，明确补偿款支付对象。雨城区拆迁部门2025年数据显示，通过协商解决的搬迁费争议占比达67%，平均处理周期为15天。

行政调解阶段：

若协商未果，可申请雨城区房屋征收补偿中心介入调解。2025年上半年，该中心成功调解12起搬迁费纠纷，调解协议履行率达100%。

司法救济阶段：

对调解结果不服的，可在收到决定书之日起6个月内提起行政诉讼;

诉讼请求需明确补偿金额、支付对象及法律依据。例如，某包装厂在诉状中引用《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条，成功获得法院支持。