2025年，徐州某机械制造企业因环保搬迁项目被征收，拆迁方初始方案仅向村集体支付土地补偿款，企业则被要求“自行搬迁、损失自担”。这一现象暴露出停产损失补偿归属的普遍困惑：当房屋所有权人与经营者分离时，补偿款究竟该归谁?本文结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》及徐州地方政策，解析补偿对象认定规则。

一、法律框架：补偿归属的“双轨制”认定标准

所有权与经营权合一情形

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，房屋被征收前的实际使用人(即经营者)与所有权人同一时，补偿款直接归所有权人。例如，徐州某自有厂房企业因拆迁停产6个月，获赔“前三年平均纳税额×停产月份×1.2倍”共计180万元，补偿款直接支付至企业账户。

所有权与经营权分离情形

若房屋被出租用于经营，补偿归属依租赁合同约定处理;未约定的，按“实际损失承受者”原则归实际经营者。徐州某包装材料厂租赁集体土地自建厂房，通过提供《土地租赁合同》及设备发票，成功主张停产损失120万元。

法律要点：2025年最高人民法院司法解释明确，租赁企业有权单独主张搬迁费、停产损失及装修附属物补偿，但需满足“合法经营”与“实际损失”双重条件。

二、徐州地方政策：租赁企业补偿的“四项突破”

补偿范围扩展

徐州市《企业拆迁补偿标准》将租赁企业纳入补偿范围，明确补偿金额=租金差价+设备搬迁费+员工安置费+停产损失(营业面积×补偿标准)+奖励补助。某纺织企业因新址租金上涨7万元/年，获赔剩余5年租期差价35万元。

评估方法革新

徐州要求采用“成本法+市场比较法”双重评估。某电子厂通过比对周边工业用地交易价，将补偿标准从600元/㎡提升至1000元/㎡。

补偿期限延长

重大项目停产期限可延长至24个月，逾期安置需加倍支付临时安置费。某化工企业因拆迁方延迟交付新厂址，停产14个月，获赔前三年平均利润×14×1.05=210万元。

合同约定优先

租赁合同明确约定“拆迁补偿归承租方所有”的，企业可直接绕过土地所有权人获赔。徐州某企业因合同约定“遇征收时补偿全归承租方”，直接获赔全额补偿款。

三、实务操作：企业维权“三步法”

证据固定阶段

企业需保存租赁合同、纳税记录、设备发票、员工工资单等原始材料。某机械厂因无法提供前三年财务报表，被评估机构按行业平均利润率核减补偿20%，最终通过审计报告挽回损失。

协商谈判阶段

企业可与土地所有权人签订《补偿分配协议》，明确各自份额。某纺织厂与村集体约定按3:7分割补偿款，既保障企业权益，又避免法律纠纷。

法律救济阶段

若拆迁方拒不补偿，企业可在60日内申请行政复议，或在15日内提起行政诉讼。2025年徐州中院审理的某租赁企业案，法官依据《民法典》第三百二十七条，判决拆迁方单独向企业支付停产损失。

风险提示：企业需警惕三大“陷阱”：

口头承诺无效：徐州某企业因轻信拆迁方“后续补偿”承诺，未签订书面协议，最终损失80万元;

评估机构操控：企业有权要求“摇号抽签”或“异地委托”评估机构;

过渡期成本忽视：逾期安置需加倍支付临时安置费，企业应将此纳入补偿谈判。

结语

厂房拆迁补偿争议的本质，是法律权利与经济利益的再平衡。无论是常州还是徐州的企业，均需以法律为武器，通过证据固定、政策运用及救济程序，构建完整的权益保护链。唯有如此，方能在城市更新浪潮中实现转型升级，而非被补偿纠纷拖入生存困境。