随着新乡市“退城入园”政策推进，大量租用集体土地上的工厂面临拆迁。然而，承租人常因产权归属问题被排除在补偿范围外。2025年新乡市《集体土地上房屋征收与补偿实施办法》明确，承租人可主张设备搬迁、停产停业损失等补偿。本文结合北京市海淀区食品厂拆迁案例，解析承租人维权要点。

案例分析：海淀区食品厂拆迁补偿纠纷

2023年，北京市海淀区某食品厂因市政工程被纳入拆迁范围。厂方与拆迁单位签订补偿协议后，村委会以“部分建筑属集体所有”为由扣留224万元补偿款。承租人武某通过律师函、行政复议等途径，最终促成村委会全额支付款项。此案揭示两大关键问题：

补偿协议主体资格：拆迁单位与无产权的承租人签订协议，导致补偿款支付主体争议;

设备搬迁补偿标准：厂方未按《国有土地上房屋征收评估办法》对设备进行重置成本评估，仅以账面价值补偿，引发承租人不满。

最新法律法规解读

承租人补偿范围

根据《新乡市集体土地上房屋征收与补偿实施办法》第十二条，承租人可主张四类补偿：

设备搬迁费：按设备重置价格结合成新率计算。例如，一台使用5年的注塑机，重置成本10万元，成新率60%，补偿额为6万元;

停产停业损失：按前三年平均月利润的70%计算，补偿期限不超过12个月。若工厂月利润为5万元，则停产损失补偿为42万元;

装饰装修补偿：按重置成本法评估，办公区装修补偿标准为每平方米300-500元;

搬迁奖励金：在规定期限内完成搬迁的，按建筑面积每平方米奖励50-100元。

补偿协议签订要点

主体资格审查：承租人需提供租赁合同、纳税证明等材料，证明其实际经营主体身份;

补偿款支付方式：要求拆迁单位将设备搬迁、停产损失等补偿直接支付给承租人，避免经产权人转付;

违约责任条款：明确拆迁单位逾期支付的违约金标准，如每日按补偿总额的0.05%计付。

法律争议点与应对

“历史遗留建筑”的补偿资格

新乡市某村集体土地上存在1990年代建设的无证厂房，拆迁时被认定为“违法建筑”。根据《行政处罚法》第三十六条，若建筑建于2008年《城乡规划法》实施前，可按“历史遗留问题”处理，给予适当补偿。

租赁合同解除的补偿责任

若拆迁导致租赁合同无法履行，出租人需根据《民法典》第五百六十六条赔偿承租人直接损失。例如，某租赁合同约定“因政府行为解除合同的，出租人赔偿承租人3个月租金”，若月租金为2万元，则赔偿额为6万元。

结论

承租人应对策包括：

提前固定证据：拍摄设备清单、装修现状视频，留存纳税凭证、员工工资表等经营证明;

参与补偿方案制定：通过村民代表大会或听证会提出诉求，争取将设备搬迁、停产损失纳入补偿范围;

委托专业机构评估：对设备、装修等财产进行第三方评估，避免低价补偿。