随着长三角一体化示范区建设的推进，青浦区企业厂房动迁进入高频期。从重固镇道路扩建到西岑科创中心开发，动迁补偿争议频发。本文结合2025年最新政策及真实案例，解析企业厂房动迁的补偿标准、法律程序及风险防范要点。

案例聚焦：重固镇某包装材料公司动迁纠纷

2025年3月，上海市青浦区人民政府发布《沪青征地决定〔2025〕第2号》，对重固镇赵重公路2218号上海龙志包装材料用品有限公司实施动迁。该公司拥有745.25平方米有证厂房及1012.15平方米无证建筑，土地面积3489平方米。动迁过程中，双方就补偿标准产生分歧：

争议焦点：无证建筑是否应补偿?停产停业损失如何计算?

处理结果：经两次协调未果后，政府依据《上海市征收集体土地房屋补偿规定》作出补偿决定，最终核定补偿总额603.58万元，其中包含无证建筑按200元/平方米的补偿。

最新政策框架

补偿范围与标准

房屋价值补偿：以评估价为准，需采用市场比较法、成本法等综合评估。如龙志公司案例中，有证厂房补偿单价达2170元/平方米。

装饰装修与附属物：按实际查勘结果补偿，龙志公司获24.95万元装饰补偿。

停产停业损失：非住宅房屋按被拆除房屋建筑面积每平方米300-500元补偿，或按实际经营效益评估。龙志公司因提供近三年纳税证明，最终按评估结果获26.08万元补偿。

搬迁补助：包含物资搬迁费、设备搬迁费，其中可恢复设备按运输费+安装调试费补偿，不可恢复设备按重置价折旧补偿。

无证建筑处理

2024年修订的《上海市征地财物补偿费标准》明确，对1987年《土地管理法》实施前建造的无证建筑，按实际使用年限给予残值补偿;对实施后建造的无证建筑，若符合规划调整条件，可给予50%-70%补偿。龙志公司案例中，无证建筑因历史成因获200元/平方米补偿。

土地使用权补偿

集体土地使用权补偿按宗地面积计算，标准为每平方米400-600元。龙志公司获244.21万元土地补偿，占总额的40.5%。

法律程序要点

预公告与调查：动迁前需发布《征收土地预公告》，对土地权属、地上物进行调查登记。龙志公司案例中，政府于2022年12月发布预公告，2023年完成查勘。

补偿方案协商：征收方需制定补偿方案并公示，被征收方可在30日内提出异议。龙志公司因未在40日内答复，丧失协商主动权。

行政决定与救济：协商不成时，政府可作出补偿决定。被征收方可在60日内申请行政复议或6个月内起诉。逾期未搬迁且未诉讼的，政府可申请法院强制执行。

风险防范建议

证据固定：动迁前委托第三方机构对房屋、设备、存货进行公证保全，避免评估争议。

程序参与：积极参与听证会，对评估机构选择、补偿标准提出书面意见。

法律救济：对补偿决定不服时，优先申请行政复议，复议维持后再起诉，可延长维权周期。