宜春市2025年拆迁政策呈现“严控增量、优化存量”特征，老旧小区改造替代大规模拆迁，保障性住房成为安置主流。本文结合《宜春市国有土地上房屋征收与补偿办法》，解析企业拆迁的补偿规则与风险防范。

一、宜春企业拆迁补偿的多元模式

货币补偿：

厂房补偿价=评估价×(1+区位系数)，中心城区区位系数为1.2.偏远地区为1.0;

土地补偿费按基准地价的70%计算，商业用地基准地价为每平方米2000元。

产权调换：

提供“等面积置换+超面积阶梯计价”方案，例如：

被征收厂房面积1000㎡，置换商业用房时，前1000㎡按1:1.2置换，超出部分按市场价90%结算。

租赁厂房特殊规则：

承租人可主张搬迁费、停产损失及装饰装修补偿;

若合同未约定拆迁条款，承租人需证明实际使用关系(如租金支付记录、水电费单据)。

案例分析：

袁州区某化工企业租赁国有土地厂房被征收，合同未约定拆迁补偿。法院认定实际使用关系视同不定期租赁，判决承租人获得：

搬迁费：设备拆卸费15万元+运输费10万元+安装调试费20万元;

停产损失：前6个月平均利润50万元/月×4月=200万元;

装饰装修补偿：按重置价评估为80万元。

总补偿款达325万元，出租人无权截留。

二、2025年政策创新：保障性住房与土地增值收益分配

保租房供给：

拆迁后企业职工可申请70㎡以下保租房，租金为同地段市场价的90%;

配套建设职工食堂、通勤班车，解决“职住分离”问题。

土地增值收益返利：

集体经营性建设用地入市收益中，提取30%用于被征地农民分红;

例如，某地块入市收益5000万元，集体经济组织获得1500万元返利，成员人均分红2万元。

三、法律风险防范：从签约到执行的全流程管控

合同审查要点：

拒绝签署“补偿款支付时间空白”“违约责任不对等”的格式合同;

要求明确“不可抗力条款”，防止征收方以“政策调整”为由降低补偿。

行政强制应对：

若遭遇非法强拆，立即报警并取证(拍摄强拆人员面部特征、车辆牌照);

向法院申请“停止执行行政行为”的诉前禁令，争取谈判时间。

税务筹划：

补偿款中属于土地增值的部分，需按“财产转让所得”缴纳20%个人所得税;

企业可通过再投资免税项目(如环保设备购置)降低税负。

结语

上饶、抚州、宜春三地的拆迁政策既体现法律刚性约束，又通过土地增值收益共享、保障性住房供给等机制保障企业权益。企业主应主动学习政策法规，在签约前委托律师审核合同，在争议发生时及时通过行政复议或诉讼维权，避免因信息不对称导致利益受损。