商铺拆迁补偿涉及房屋价值、停产停业损失及搬迁费用等多重维度。2025年，福建省商铺拆迁补偿政策进一步细化，对租赁店铺的补偿标准作出明确规定。本文结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》及福州市最新政策，解析商铺拆迁赔偿的核心规则与操作策略。

一、房屋价值补偿：市场评估法与区位价结合

案例分析：福州市鼓楼区某商铺建筑面积80平方米，住宅区位价15418元/㎡，房屋为一等框架结构，建安综合单价3800元/平方米，成新率0.8.最终获赔货币补偿150.86万元。补偿公式为：货币补偿金额=确认的房屋合法建筑面积×(住宅区位价+被征收房屋建安综合单价×成新率)+确权建筑面积×400元/平方米(货币奖励)。

最新法规：

评估时点：以房屋征收决定公告之日为准。

评估方法：市场比较法(适用于成熟商业区)、成本法(适用于工业厂房)、收益法(适用于出租物业)。

区位价：由设区的市政府每年更新，鼓楼区商业用房补偿单价上浮15%，仓山区工业用地补偿下浮10%。

操作要点：承租人需与产权人协商补偿款分配方案，并在补偿协议中明确约定。对评估结果有异议的，可申请复核评估或专家鉴定。

二、停产停业损失补偿：员工数量与经营效益挂钩

案例分析：福清市某餐饮店因拆迁停产，在册员工15人，按福州市最低工资标准补偿6个月，最终获赔停产损失补偿27万元。补偿公式为：补偿金额=在册员工数量×月最低工资标准×停产期限(月)。

最新法规：

补偿标准：按在册员工数量或企业工商营业执照上登记的实际从业人数给予一次性最低工资补偿。

行业系数：制造业为1.0.高新技术产业为1.2.传统商贸业为0.8.

操作要点：企业需提供劳动合同、工资发放记录及社保缴纳证明，确保补偿金额反映实际用工成本。对短期停产(3个月以内)，按基础补偿的80%支付;停产超6个月的，需提供审计报告证明实际损失，补偿比例可提升至100%。

三、租赁店铺补偿：产权人与承租人的权益分配

案例分析：厦门市湖里区某租赁店铺因拆迁终止经营，产权人与承租人通过协商，按“三七开”分配补偿款，其中承租人获赔搬迁费、设备补偿及停产损失共计45万元。

最新法规：

补偿主体：拆迁补偿款原则上支付给产权人，但承租人有权主张设备搬迁费、装修补偿及停产损失。

租赁合同：合同中需明确“拆迁补偿分配条款”，约定补偿款分配比例及争议解决方式。

操作要点：承租人应提前核查租赁合同，确保合同中包含拆迁补偿分配条款。对未约定的，可通过协商或诉讼解决争议。福州市中级人民法院2025年典型案例显示，某承租人因合同未约定补偿分配，最终通过诉讼获赔搬迁费及停产损失共计32万元。