农村自建厂房拆迁涉及土地补偿、建筑价值、停产损失等多重权益。与城市拆迁不同，农村厂房常面临集体土地性质、规划合规性等特殊问题。本文结合2025年最新案例，解析农村自建厂房拆迁的赔付逻辑。

案例聚焦：集体土地上厂房的“全额补偿”

2025年，山东省潍坊市某村集体土地上的机械加工厂被征收。厂房占地10亩，建筑面积3000平方米，未取得建设工程规划许可证，但建设时已取得村委会同意并报镇政府备案。征收方初定按“违建”补偿，仅愿支付土地补偿费(每亩5.8万元)与少量搬迁费。

企业委托律师后，法院审理认为：

土地性质与补偿：厂房占用土地为集体建设用地，企业通过租赁方式取得使用权，应获土地补偿费与安置补助费(总额达25万元/亩);

建筑价值补偿：虽无证，但建设符合当时规划，按重置成本价补偿1200元/平方米，总计360万元;

停产损失补偿：按前3年平均利润(每月50万元)计算12个月，补偿600万元;

法律依据：引用《山东省土地征收管理办法》第22条，明确“对合法建设的厂房，应给予完全补偿”。

最终，企业获赔包括土地补偿250万元、建筑补偿360万元、停产损失600万元、搬迁费50万元，总计1260万元。

法律解析：农村自建厂房赔付的三大要点

土地补偿：集体土地的“双重权益”

土地使用权补偿：若厂房占用集体建设用地，企业作为实际使用人，可获土地补偿费(旱田每亩5.8万元，工矿用地13.8万元)与安置补助费(前三年平均年产值的4-6倍)。

宅基地特殊规则：若厂房建在宅基地上，土地补偿归村集体，但企业可主张地上附着物补偿与停产损失。

建筑价值补偿：合法性与成新度的双重考量

合法性认定：若厂房建设时符合规划(如取得乡政府建房批文)，即使未办证，也可按合法建筑补偿。

补偿标准：框架结构厂房每平方米1200-1800元，砖混结构800-1200元，简易结构400-600元。

停产损失补偿：经营效益的量化

利润法：以企业近三年平均利润为基数，结合停产期限计算。例如，月均利润50万元，停产12个月，补偿600万元。

租金法：适用于租赁厂房，以租金为参考，结合行业利润率计算。例如，月租金20万元，行业利润率10%，停产6个月，补偿12万元。