在厦门城市更新加速推进的背景下，无证厂房拆迁成为企业关注的焦点。这类厂房多因历史原因未取得产权证明，但长期投入经营形成实际权益。如何平衡公共利益与产权保护?厦门通过“分类补偿+司法保障”机制，为无证厂房拆迁提供了可操作的解决方案。

案例分析：同安区某制造企业拆迁案

2025年，同安区某村集体土地上的无证厂房因地铁建设被征收。该厂房建于1997年，因历史原因未办理产权登记，但企业持有村委会出具的建房证明及连续纳税记录。拆迁方最初仅愿按残值补偿(约300元/平方米)，企业拒绝后委托第三方评估机构重新核定。最终，依据《厦门市集体土地征收与补偿若干规定》，企业获得补偿：

建筑物补偿：按框架结构1200元/平方米的70%计算(因无证)，补偿面积8000平方米，总计672万元;

附着物补偿：厂区内专用道路、堡坎等按重置成本补偿86万元;

停产损失：按前三年平均利润的50%补偿6个月，共计120万元;

搬迁奖励：因提前签约获奖励金38万元。

总补偿金额达916万元，较初步报价提升210%。

法律解析：无证厂房补偿的合法性依据

历史遗留问题处理原则

《厦门市人民政府关于公布征地补偿标准的通知》明确，对1999年前建设的无证厂房，若能提供村委会证明或纳税记录，可按框架结构1200元/平方米、砖混结构900元/平方米给予补助。这一规定体现了“尊重历史、合理包容”的立法精神，避免“一刀切”损害企业权益。

补偿范围与计算方式

建筑物补偿：以结构类型、使用年限为核心参数。例如，钢结构厂房因成本较高，补偿单价较砖混结构上浮20%。

附着物补偿：地坝、水池、道路等按重置成本结合成新率核算。如混凝土道路补偿标准为200元/平方米。

停产损失：以企业前三年平均净利润为基数，结合停产期限(一般不超过12个月)计算。对季节性生产企业，期限可延长至下一个生产周期结束。

司法保障机制

若企业对补偿标准有异议，可申请行政复议或提起行政诉讼。2025年厦门市中级人民法院典型案例显示，某企业因拆迁方未评估其专利生产线价值，法院判决撤销原补偿决定，责令重新评估并补偿损失380万元。这表明，司法审查是维护企业权益的重要防线。

实务建议

证据固定：提前收集建房证明、纳税记录、设备采购合同等材料，形成完整证据链。

第三方评估：委托具有资质的评估机构出具价值报告，增强补偿谈判的说服力。

协商与诉讼结合：优先通过协商解决，若无法达成一致，及时启动法律程序。例如，湖里区某企业通过协商将补偿标准从政府初始报价的80%提升至95%。