违建厂房拆迁涉及行政强制与财产权益的冲突，江苏省2025年依据《行政强制法》《江苏省土地管理条例》等法规，构建“分类认定+程序规范+救济保障”处置机制。本文结合典型案例，解析企业维权的核心策略。

一、违建认定：历史原因与合法性抗辩

1. 违建分类：程序瑕疵与实质违法之辨

程序瑕疵建筑：未取得建设工程规划许可证，但符合土地利用总体规划(如早期集体土地上厂房);

实质违法建筑：占用耕地、生态保护区或严重违反城乡规划(如高层违建)。

苏州吴江区某企业厂房建于2008年，虽未取得规划许可，但符合土地用途且持续纳税，最终被认定为程序瑕疵建筑，获评补偿价值60%。

2. 历史原因抗辩：政策变迁与信赖保护

根据《关于认定违法用地和违法建设行为的若干意见》，1990年《城市规划法》实施前建设的厂房，若未扩大规模或改变用途，一般不认定为违建。南京江宁区某机械厂建于1985年，提供建设许可证及连续使用证明，成功避免强拆并获补偿1800万元。

二、强拆程序：合法性审查与证据固定

1. 程序要件：催告、公告与救济告知

行政机关实施强拆需履行：

书面催告当事人履行义务;

作出强制执行决定并公告;

告知复议、诉讼权利。

2025年，盐城某企业因征收部门未履行催告程序，法院判决强拆行为违法，责令赔偿设备损失及停产损失共计500万元。

2. 证据固定：公证保全与第三方评估

企业需在强拆前对厂房结构、设备状态、存货数量等进行公证保全，并委托评估机构出具价值报告。泰州某纺织厂通过区块链技术存证施工数据，使证据认证效率提升80%，最终获赔2300万元。

三、补偿争取：分类补偿与政策红利

1. 程序瑕疵建筑：按残值补偿

对可保留使用的建筑，按重置成新价补偿;对需拆除的，按建筑材料残值补偿。常州某企业厂房被认定为程序瑕疵建筑，获评补偿：重置价3800元/平方米×80%(成新率)+设备搬迁费120万元=总计484万元。

2. 环保搬迁补贴：政策激励叠加

江苏省对环保设备搬迁给予专项补贴，废水处理设备按原值40%补偿，废气处理设备30%。昆山某化工企业因环保设备搬迁，获补128万元，叠加产业升级补贴30%，总补偿额超500万元。

四、维权路径：行政救济与司法诉讼

1. 行政复议：程序违法与实体错误双审查

对征收决定、补偿决定不服的，可在60日内申请复议。2025年，无锡某企业通过复议确认征收部门未公示补偿方案程序违法，获重新评估机会，补偿额提升40%。

2. 行政诉讼：证据优势与法律适用

法院审查重点包括：

违建认定是否超越职权;

评估方法是否适用工业用房参数;

停产损失计算是否合理。

南京某企业诉征收部门案，因评估机构未标注净化车间关键参数，法院判决重新评估并增加补偿款30万元。

五、律师作用：全链条风险防控

1. 合同审查：租赁条款与补偿分配

企业需在租赁合同中明确“遇征收时补偿分配方式”，如“承租人享有设备搬迁费80%”。扬州某服装厂因合同约定明确，最终获赔150万元中的120万元。

2. 政策参与：听证会与立法建议

企业可委托律师参与地方立法听证会，推动补偿政策完善。2025年，苏州某企业通过律师提交《产业升级补偿修正案》，促成环保设备补贴比例从30%提升至40%。

结语

江苏违建厂房拆迁维权需以“法律合规+证据优势+政策红利”为核心，企业应主动委托专业拆迁律师，从违建认定、程序审查到补偿谈判全流程介入。在法治化营商环境下，依法维权既是权利，更是企业转型发展的关键一步。