在湖州某工业园区，一家经营十余年的机械制造厂因被认定为“违法建筑”面临强制拆除，但企业主认为厂房系早年政府招商引资项目，且持有部分审批文件。这场争议背后，折射出违建认定与拆迁补偿的复杂法律关系。本文结合2025年最新法规及司法实践，解析工厂主如何通过法律途径争取合理补偿。

案例分析：历史成因成关键突破口

2025年湖州某区一案例中，某电子厂因未取得建设工程规划许可证被认定为违建，征收方仅愿支付极低补偿。企业主通过以下步骤成功维权：

证据固定：委托第三方机构对厂房进行三维测绘，形成包含建筑结构、设备布局的详细报告;

历史文件挖掘：找到2012年镇政府出具的《招商引资项目用地承诺书》，明确“边建边补办手续”的口头约定;

程序审查：发现征收方未履行《行政强制法》规定的“催告-公告-作出强制执行决定”程序，直接实施拆除;

诉讼策略：以“程序违法+信赖保护”为双核心，同时提起行政复议与行政诉讼，最终促成补偿金额提升3.2倍。

最新法律依据与维权要点

违建不等于零补偿

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条，对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑应给予补偿;对违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。但需注意：

历史成因豁免：2025年《浙江省城乡规划条例》修订新增第42条，明确“1990年《城市规划法》实施前建成，且符合当时土地利用规划的建筑，可补办手续后纳入补偿范围”。

信赖保护原则：若厂房系政府招商项目，即使手续不全，企业主基于对行政机关的合理信赖进行建设，可依据《行政许可法》第八条主张补偿。

强制拆除的程序红线

征收方实施强拆必须满足：

作出《责令限期拆除决定书》并送达;

经催告后当事人仍不履行;

作出强制执行决定并公告;

由县级以上政府责成有关部门实施。

若违反上述程序，企业主可依据《行政强制法》第六十八条，要求确认强拆行为违法并申请国家赔偿。

证据收集清单

工厂主需重点准备以下材料：

权属证明：土地使用权证、建设用地规划许可证(即使过期)、购房合同、租赁协议等;

历史文件：招商引资协议、政府会议纪要、缴费凭证(如土地出让金、税费缴纳记录);

程序证据：征收公告、补偿方案、沟通录音、强拆现场视频(需显示执法人员身份);

损失清单：设备清单、存货明细、搬迁费用预估、停产停业损失计算依据(通常按前三年平均利润计算)。

诉讼时效与专业支持

时效要求：

对《责令限期拆除决定书》不服的，应在收到决定书之日起60日内申请行政复议，或6个月内提起行政诉讼;

对补偿决定不服的，应在收到决定书之日起6个月内直接起诉。

律师选择标准：

优先选择有征地拆迁专项经验的律师，重点考察其代理过同类案件的数量及胜诉率;

要求律师提供“风险代理”方案，即前期支付基础费用，胜诉后按补偿金额比例支付提成，降低维权成本。

结语

湖州厂房拆迁补偿争议中，企业主需摒弃“违建必无补”的认知误区，通过系统收集证据、精准审查程序、善用法律武器，在维护自身权益的同时推动政府依法行政。2025年浙江省“营商环境优化提升”行动方案明确要求“规范征收补偿程序，杜绝暴力拆迁”，这为企业维权提供了更坚实的制度保障。