2025年，上海某商圈改造项目中，经营奶茶店的李女士因商铺拆迁陷入困境。其投入85万元装修的店面被纳入征收范围，但房东以“合同未约定拆迁补偿”为由拒绝分配装修补偿款，而拆迁方仅同意支付基础搬迁费。这一案例折射出商铺拆迁中租户权益保护的普遍性难题：当租赁关系遭遇征收，租户能否主张赔偿?赔偿范围如何界定?本文将从法律框架、实务操作及典型案例三方面，系统梳理租户维权的核心路径。

一、法律框架：租户赔偿的法定依据

根据《民法典》第七百二十五条“买卖不破租赁”原则，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。拆迁导致租赁合同无法继续履行时，租户有权依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，主张以下四类赔偿：

搬迁补助费：补偿设备搬运、货物转移等直接损失，需提供搬运合同、发票等证据。

停产停业损失：根据《条例》第二十三条，按“房屋被征收前效益、停产期限”计算。实务中，法院通常以近三年平均利润为基数，结合封路时间、客流量下降曲线等证据综合判定。例如，杭州余杭区某餐饮店因地铁施工拆迁，法院依据其纳税记录、POS机流水，判决按日均营业额的60%补偿6个月停产损失。

装饰装修残值补偿：若装修经房东同意且形成附合(如墙面改造、固定设备安装)，租户可主张剩余租赁期内装修价值的补偿。北京西城区法院曾判决，租户投入的260万元装修按“6:4”比例分配(租户60%、房东40%)，兼顾投入贡献与房屋增值因素。

剩余租期租金返还：若合同未到期，租户有权要求房东退还剩余租期租金。例如，成都中院审理的某服装店拆迁案中，房东被判返还3个月租金共计4.5万元。

二、实务操作：赔偿主张的三阶策略

阶段一：合同审查与证据固定

租户需第一时间核查租赁合同条款，重点关注三类条款：

拆迁补偿分配条款：如“因拆迁导致合同终止，装修补偿按X比例分配”“经营损失补偿归承租方”等。若条款存在“所有补偿归房东”等排除租户主要权利的内容，可能因违反《民法典》第四百九十七条被认定无效。

装修审批条款：若合同约定“装修需经房东书面同意”，租户需提供审批文件，否则可能因“擅自装修”丧失补偿主张权。

通知义务条款：若合同要求房东提前X日通知拆迁事宜，房东未履行通知义务导致租户损失扩大的，需承担相应赔偿责任。

证据固定要点：

拍摄装修前后对比视频，标注装修时间、投入金额;

留存装修合同、付款凭证、增值税发票;

整理近三年营业执照、纳税证明、POS机流水;

保存搬迁费用清单、第三方搬运报价单。

阶段二：协商与行政救济

若合同未约定补偿分配，租户应优先与房东、拆迁方协商。协商时可引用地方政策增强说服力，例如：

浙江省2025年《企业拆迁补偿实施细则》规定，承租企业停产停业损失补偿基数不得低于房屋评估价值的5%;

上海市2026年《商铺拆迁补偿指引》明确，装修补偿按“实际投入×剩余租期/总租期”计算。

若协商未果，租户可向房屋拆迁管理部门申请行政裁决，或通过12345市民热线、自然资源违法举报平台(12336)投诉拆迁方程序违法(如未公示补偿方案、未组织听证)。

阶段三：司法诉讼与举证技巧

若行政救济无效，租户可向法院提起民事诉讼(诉房东违约)或行政诉讼(诉拆迁方行政行为违法)。诉讼中需重点举证：

主体资格：提供租赁合同、租金支付记录，证明租赁关系合法有效;

损失关联性：提交纳税证明、客户订单、员工工资表，证明停产损失与拆迁直接相关;

装修价值：申请法院委托评估机构对装修残值进行鉴定，或提供装修合同、付款凭证作为辅助证据。

典型案例：2025年，广州中院审理的某健身房拆迁案中，租户因未保留装修合同，法院最终采纳房东提出的“装修投入仅30万元”主张，较实际投入少赔40万元。此案警示租户：证据保全至关重要。

三、风险防范：三大关键注意事项

签约前尽职调查：通过不动产登记中心查询房屋产权状态，重点关注“抵押、查封、拟征收”信息，避免租赁已被纳入征收范围的房屋。

条款补丁：在合同中增加“如遇征收，装修残值补偿按X比例分配”“经营损失补偿以政府评估报告为准”等特别约定，减少争议。

动态证据管理：使用区块链存证工具(如“至信链”)对装修视频、经营数据实时上链，确保证据不可篡改。

结语

店面拆迁中，租户赔偿主张需以“合同约定为先，法律规定为底，证据支撑为核”。面对强势房东或拆迁方，租户应摒弃“怕麻烦”心理，通过协商、行政救济、司法诉讼等多元路径维护权益。唯有如此，方能在拆迁浪潮中实现“损失最小化、补偿最大化”。