引言：未签合同≠权益落空

某市一家经营十余年的机械加工厂因城市轨道交通建设面临拆迁，但因历史原因未与出租方签订书面租赁合同。征收方以“无合同关系”为由拒绝补偿，企业主李某陷入困境。这一案例折射出当前厂房拆迁中的普遍疑问：未签合同是否影响补偿?如何通过法律途径维护权益?本文将从法律框架、典型案例及实操策略三方面展开分析。

案例剖析：从“零补偿”到“全额获赔”的逆袭

案例1：河北李先生厂房拆迁案

李先生在河北省某区拥有合法厂房，但未与村委会签订书面土地租赁合同。2024年因道路建设被纳入征收范围，镇政府以“违建”为由强拆部分厂房，并口头承诺“签字即给300万奖励金”。李先生拒绝后，厂房遭大面积强拆。

法律介入：委托律师后，团队通过以下步骤实现维权：

证据固定：收集厂房建设审批文件、历年纳税记录、水电费缴纳凭证等，证明厂房合法存在;

程序审查：发现征收方未依法公告补偿方案、未组织听证会，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条;

司法诉讼：向法院提起行政诉讼，主张征收行为违法。法院最终判决征收方按市场价补偿厂房价值、设备搬迁费用及停产停业损失共计860万元。

关键点：即使未签书面合同，只要存在事实劳动关系或实际经营行为，企业仍可通过辅助证据证明权益。

案例2：江西南昌罗某厂房拆迁案

罗某租赁土地建造厂房用于经营装饰材料厂，未签订书面合同。2015年厂房被纳入征收范围，镇政府仅补偿3万元。罗某拒绝后，厂房被强拆。

法律突破：

违法强拆认定：法院查明镇政府未履行催告、公告等法定程序，依据《行政强制法》第三十五条至第四十四条，判决强拆行为违法;

补偿标准重置：委托专业机构重新评估，厂房损失达40万元，法院最终判决镇政府全额赔偿。

启示：行政机关违法强拆需承担赔偿责任，补偿标准应以市场价值为准，而非单方评估。

法律依据：三大法律框架构建补偿底线

1. 《民法典》第二百四十三条：征收补偿原则

明确“征收组织、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予征收补偿”，且补偿不得低于市场价格。即使未签合同，只要厂房合法存在，企业仍有权获得补偿。

2. 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条

规定补偿范围包括：

被征收房屋价值补偿(按市场法或收益法评估);

搬迁、临时安置补偿(涵盖设备拆卸、运输、安装费用);

停产停业损失补偿(按企业前三年平均净利润计算，最低不低于房屋价值的5%)。

3. 《劳动合同法》第八十二条：未签合同双倍工资

若拆迁导致劳动合同无法履行，企业未与员工签订书面合同的，需支付双倍工资(最多11个月)，并依法支付经济补偿(按工作年限，每满一年支付一个月工资)。

实操策略：四步走破解补偿困局

第一步：证据链构建

收集以下材料证明厂房合法性及经营事实：

土地租赁协议(即使未签书面合同，也可通过转账记录、证人证言等佐证);

建设审批文件(如规划许可证、施工许可证);

纳税记录、水电费缴纳凭证;

员工劳动合同、工资发放记录。

第二步：评估程序介入

委托具有司法鉴定资质的评估机构，对厂房价值、设备重置成本、停产停业损失进行评估。若对征收方评估结果有异议，可在收到评估报告10日内申请复核。

第三步：协商与听证

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条，企业有权参与补偿方案制定。若对方案不满，可要求征收方组织听证会，并提交书面意见。

第四步：司法救济

若协商无果，可采取以下途径：

行政复议：向上一级行政机关申请，期限为60日;

行政诉讼：向法院提起诉讼，期限为6个月。重点审查征收程序合法性(如是否公告、听证)及补偿标准合理性。