2026年1月，南京江宁区某电子厂因轨道交通建设面临拆迁，但承租方与出租方就补偿分配产生争议。出租方主张房屋补偿归其所有，承租方则要求分享搬迁费、停产损失及装修补偿。这一纠纷揭示租赁厂房拆迁中的核心问题：承租人能否获得补偿?补偿项目如何界定?本文结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》及地方实践，构建承租人赔偿请求权基础。

案例分析：南京电子厂拆迁争议

该厂租赁某集体建设用地上的厂房，租赁合同约定“遇拆迁时，出租方负责争取补偿，承租方配合搬迁”。拆迁公告发布后，出租方仅同意支付3个月租金作为搬迁补助，拒绝补偿设备搬迁费及停产损失。承租方主张：

投入200万元建设无尘车间，应获装修补偿;

进口设备搬迁需专业团队，费用超50万元;

停产期间订单流失损失达300万元。

该争议暴露三大法律焦点：

合同效力争议：租赁合同未明确补偿分配条款，导致权责不清;

补偿对象认定：装修补偿应归出租方还是承租方;

损失计算标准：停产损失如何量化评估。

2026年赔偿标准革新

承租人补偿项目清单

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条，承租人可主张以下补偿：

搬迁费：包括设备拆卸、运输、安装调试费用，按实际发生额计算;

停产停业损失：根据房屋被征收前的效益、停产期限等因素确定，计算方法包括：

利润法：按前三年平均毛利润×合理停产期;

租金法：按周边同类厂房租金标准×停产面积×停产期;

装饰装修补偿：对承租人投入的装修、附属物，按重置成新价补偿;

提前搬迁奖励：若承租人配合提前搬迁，可获政府额外奖励。

地方性补偿规则

以江苏省为例，2026年《江苏省国有土地上房屋征收与补偿实施细则》明确：

租赁合同未约定补偿分配的，搬迁费、停产损失归承租人，房屋补偿归出租人;

装修补偿按“谁投资、谁受益”原则分配，承租人需提供装修合同、发票等证据;

停产损失计算期限：制造业企业不超过12个月，商业企业不超过6个月。

特殊情形补偿规则

历史遗留建筑：1990年前建造且连续使用满25年的无证厂房，承租人可参照合法建筑主张补偿;

环保设备补偿：废水处理设施按原值40%补偿，废气处理设施按30%补偿;

智能化改造补偿：承租人投入的物联网、自动化设备，可获额外10%补偿。

维权四步法

第一步：证据固定与合同审查

收集租赁合同、装修合同、设备采购发票、纳税记录等证明投资及经营状况的文件;

委托评估机构出具《房屋装修价值评估报告》《设备搬迁费用评估报告》;

拍摄厂房现状视频，固定装修、设备等证据。

第二步：协商与行政介入

向出租方发送《补偿分配倡议书》，明确要求分享搬迁费、停产损失及装修补偿;

向拆迁部门提交《承租人补偿申请书》，要求单独列明承租人补偿项目;

申请政府组织调解，推动出租方与承租方达成补偿分配协议。

第三步：行政复议与诉讼

若拆迁部门未将承租人补偿纳入方案，可在60日内向市政府申请行政复议;

同时向法院提起民事诉讼，主张出租方构成违约，要求赔偿实际损失;

申请法院裁定先予执行，确保搬迁前获得部分补偿款。

第四步：执行保障措施

向法院申请冻结出租方银行账户或等值房产，确保补偿款到位;

推动拆迁部门将补偿款直接支付给承租人，避免出租方截留;

申请司法拍卖出租方其他财产，优先清偿承租人债权。

风险防范建议

合同审查要点：

明确约定“遇拆迁时，搬迁费、停产损失、装修补偿归承租人所有”;

增加“出租方应协助承租人争取补偿，否则承担赔偿责任”条款;

要求出租方提供土地使用权证、房产证等权属证明，避免权属纠纷。

资金监管创新：

推动政府设立租赁厂房拆迁补偿共管账户，补偿款直接划入监管账户;

引入银行保函制度，要求出租方提供银行保函作为履约担保。

替代性救济途径：

申请政府协调其他存量厂房进行置换，享受租金减免优惠;

通过“房票”政策购买商品房，享受契税减免及购房补贴;

参与产业园区“腾笼换鸟”计划，获新场地装修补贴及设备搬迁补贴。