在城市化加速推进的当下，厂房拆迁已成为企业主与实际使用人共同面临的挑战。然而，当拆迁补偿款到账时，房东与承租人、实际使用人之间的利益分配矛盾往往随之爆发。2021年广东佛山某厂房拆迁案中，次承租人许先生通过法律途径成功争取到173.960.26元补偿款，这一案例不仅揭示了拆迁补偿分配的复杂性，更凸显了实际使用人依法维权的重要性。本文将结合该案例与最新法律法规，解析实际使用人如何突破补偿分配困局。

案例解析：从“无权主张”到“精准获赔”的破局之路

纠纷起因：房东独吞补偿款引发矛盾

2021年4月，佛山顺德区某工业园区启动改造，房东何先生与政府签订《厂房搬迁补偿协议》，领取了包含设备搬迁费、临时安置费、停产停业损失等在内的补偿款。然而，作为次承租人的许先生(实际使用人)却未获分文。何先生主张“补偿款应归产权人所有”，而许先生则认为其作为设备所有者和实际经营者，理应获得相应份额。

法律突破：三步构建维权证据链

明确法律地位

卢扬超律师接手案件后，首先通过租赁合同、水电费缴纳记录等证据，证明许先生为厂房实际使用人及设备所有权人。同时，依据《民法典》第七百二十五条关于“买卖不破租赁”的原则，确认许先生在拆迁中的合法权益不受产权变更影响。

锁定补偿项目与金额

律师向杏坛村改办公室申请调取《资产评估报告》，发现补偿款中包含：

可搬迁机器设备补偿费(按设备重置价评估)

生产生活资产搬迁补偿(含原材料、半成品运输费)

临时安置补偿费(按员工人数和搬迁周期计算)

停产停业损失补偿(按近三年平均利润的6个月估算)

通过比对许先生的设备清单与评估报告，律师精准核算出其应得份额为173.960.26元。

反驳房东抗辩理由

针对何先生提出的“面积不符”“补偿归属房东”等主张，律师以评估明细中的设备编号、搬迁距离测算表等证据进行反驳，并引用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，强调“实际使用人因征收造成的损失应获补偿”。

司法裁决：法院支持实际使用人权益

佛山市顺德区人民法院经审理认为：

虽租赁合同因厂房无规划许可而无效，但许先生作为实际使用人，其设备搬迁、停产损失等权益受法律保护;

房东何先生领取补偿款后拒不分配，构成不当得利;

判决何先生向许先生支付设备补偿费、搬迁费、停产损失等共计173.960.26元。

法律视角：实际使用人维权的四大核心策略

1. 提前固定证据链，破解“举证难”

关键证据清单：

租赁合同(明确使用范围、期限)

设备购置发票、安装调试记录

近三年纳税证明、水电费单据

拆迁公告、评估报告(申请法院调取)

搬迁前后照片/视频(证明设备存在及损毁情况)

实务技巧：

若房东拒绝提供评估报告，可依据《政府信息公开条例》向拆迁部门申请公开;对评估结果有异议的，应在收到报告10日内申请复核评估。

2. 精准核算补偿项目，避免“漏项损失”

根据2026年《广东省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》，实际使用人可主张的补偿包括：

3. 巧用“共有人”制度，突破产权限制

法律依据：

《民法典》第三百二十二条规定，因共有物产生的债权债务，共有人享有连带债权。实际使用人可与房东协商，以“补偿款共有人”身份参与分配谈判。

实务操作：

在租赁合同中增加“拆迁补偿分配条款”，明确设备补偿、停产损失等归属。若合同未约定，可引用《民法典》第五百一十条，通过补充协议或行业惯例确定分配比例。

4. 行政诉讼与民事诉讼双轨并行

维权路径选择：

行政诉讼：对拆迁部门未履行公告、评估程序等违法行为提起诉讼，迫使拆迁方重新核算补偿(参考《行政诉讼法》第十二条);

民事诉讼：直接起诉房东返还不当得利(参考《民法典》第九百八十五条)。

案例启示：

许先生案中，律师先通过行政诉讼确认拆迁程序违法，再以此为杠杆推动房东妥协，最终通过民事诉讼实现权益落地。