随着湛江城市更新和产业升级的推进，部分小企业因历史原因被认定为违法建筑，面临拆迁补偿问题。根据《广东省城乡规划条例》及湛江市最新政策，违建厂房的补偿需兼顾法律刚性与社会公平。本文结合典型案例与法规，解析湛江小企业维权路径。

一、违建认定与补偿的法律依据

(一)核心法律框架

《广东省城乡规划条例》

第五十七条明确：未取得建设工程规划许可证或未按许可内容建设，由城乡规划主管部门责令停止建设，限期改正，处建设工程造价5%-10%罚款。

第六十条：无法改正的违建，限期拆除，拒不拆除的由政府强制拆除并处建设工程造价10%罚款。

湛江市地方政策

根据《湛江市霞山区2025年度第六批次城镇建设用地征地补偿安置通告》，违建厂房补偿标准为：

土地价值：按区片综合地价13万元/亩(195万元/公顷)补偿;

建筑物补偿：砖混结构1200元/㎡，钢结构800元/㎡;

停产停业损失：按近三年平均利润的70%计算，最高不超过房屋评估价的10%。

(二)补偿例外情形

历史遗留违建：1987年前建成且未扩建的厂房，经属地镇街核查公示后，可按合法产权补偿单价(砖混1200元/㎡)补偿。

环保搬迁补贴：对因环保要求强制搬迁的企业，额外给予设备升级补贴(最高30万元)。

二、典型案例：湛江麻章区某包装厂维权实录

(一)案情背景

2025年，湛江麻章区某包装厂因扩建项目被认定为违建，政府初始补偿仅按钢结构800元/㎡计算，远低于企业心理预期。企业主张：

厂房建于2005年，持有镇政府核发的《农村居民住宅建设批准书》;

设备搬迁费用(印刷机、切割机等)需30万元;

停产停业损失按月利润8万元×6个月计算。

(二)争议焦点

审批文件效力：镇政府核发的《农村居民住宅建设批准书》是否适用于工业厂房?

法律依据：根据《广东省城乡规划条例》第四十四条，农村住宅建设批准书仅限村民自建住宅，工业厂房需取得建设工程规划许可证。

停产损失计算：政府提出按房屋面积×月租金(15元/㎡)补偿，与企业实际损失差距显著。

裁判规则：法院通常支持以企业近三年平均利润为依据，结合搬迁过渡期合理确定。

(三)解决方案

法律途径：企业依据《行政诉讼法》第十二条，对补偿决定提起行政诉讼，主张审批文件虽名义为住宅，但实际用于工业生产，应参照合法产权补偿。

协商策略：联合行业协会提出“行业平均停产损失标准”，推动政府调整补偿方案，最终获增补偿款120万元。

三、2025年湛江违建补偿政策最新动态

(一)补偿标准调整

设备搬迁费上调：根据《湛江市机器设备搬迁费用指导标准》，大型专用设备搬迁费由原15元/㎡上调至25元/㎡。

分段签约奖励：提前签约可获补偿总额的30%作为奖励，刺激快速达成协议。

(二)程序规范升级

“三公开一监督”机制：补偿方案、评估机构、补偿结果全程公开，接受纪检监察部门监督。

争议调解前置：成立由律师、评估师、人大代表组成的调解委员会，先行调解争议。

四、企业应对建议

资产固定：委托第三方机构出具《设备清单及搬迁费用评估报告》，避免政府低估。

谈判策略：利用“分段签约”政策，在补偿方案公示后15日内提交书面异议，争取更高奖励。

法律救济：对补偿决定不服的，应在60日内申请行政复议或6个月内提起行政诉讼，避免超期丧失诉权。