江苏省2025年修订的《国有土地上房屋征收与补偿条例》及苏政办发〔2025〕15号文件，构建了“分类补偿+全面覆盖”的立体化补偿体系。本文以苏州工业园区、连云港化工企业等典型案例为切入点，解析江苏省拆迁补偿的最新规则与实务操作。

案例解析：苏州汽配厂土地补偿争议

2025年4月，苏州工业园区某汽配厂因轨道交通建设项目被征收，涉及土地性质为国有工业用地。根据江苏省补偿标准：

土地补偿：一类地区(苏州)工业用地补偿标准为220万元/亩，总计土地面积20亩，补偿4400万元;

建筑物补偿：钢结构厂房按2800元/㎡补偿，建筑面积8000㎡，总计2240万元;

环保设施补偿：废水处理设施按原值40%补偿，总计320万元;

特殊补助：因企业连续3年纳税超千万，获额外5%的补偿奖励，即332万元。

争议焦点：征收方主张环保设施补偿应包含在建筑物重置成本中，但法院依据《江苏省征地补偿规定》第8条，判定环保设施需单独列支补偿。此案明确了“特殊设施补偿独立核算”原则。

法律框架与核心条款

土地性质区分补偿

国有土地：工业用地补偿标准分一类地区(南京、苏州)180-220万元/亩，二类地区(徐州、盐城)120-160万元/亩;

集体土地：土地补偿费为前三年平均年产值的8-10倍，淮安某纺织企业年产值为3000元/亩，获补2.4万元/亩。

建筑物重置补偿标准

住宅：框架结构3000-3500元/㎡(南京鼓楼区)，砖混结构2500-3000元/㎡(徐州云龙区);

非住宅：钢结构厂房2200-2800元/㎡，特殊装修如净化车间另加1200元/㎡。

环保设施补偿规则

依据苏政办发〔2025〕15号文件，废水处理设施补偿原值40%，废气处理设施30%，连云港某化工企业因此获补320万元。

实务操作要点

土地性质认定：通过“苏周到”APP查询土地权属登记，避免集体土地与国有土地混淆;

评估程序合规：要求评估机构提供《环保设施专项评估报告》，并明确折旧率计算方式;

争议解决路径：

行政复议：对补偿方案不服的，60日内向市政府申请复议;

司法诉讼：复议未果可6个月内提起行政诉讼，案例显示某企业通过诉讼确认评估程序违法，获重新评估机会。

结语

江苏省2025年拆迁补偿体系已形成“土地-房屋-设施”全链条覆盖，被征收人需精准把握区片地价、特殊设施补偿等核心规则，通过专业评估与法律救济维护权益。建议企业建立拆迁预案，必要时委托律师团队介入，以应对补偿标准争议与程序瑕疵风险。