常州集体土地上的厂房(多位于武进区、新北区、金坛区的乡镇工业园区)，是常州中小企业的重要生产载体。近年来，因乡镇产业升级、土地规划调整，集体土地厂房拆迁项目增多。但不少企业主对 “补偿范围”“补偿标准” 认知模糊，常面临 “补偿项目缺失”“标准低于实际损失” 等问题。根据《土地管理法》《常州市集体土地房屋拆迁管理办法》等法律及地方规定，常州集体土地厂房拆迁补偿有明确范围，且需结合厂房用途、建筑面积、装修情况等综合确定，并非 “一刀切” 补偿。

案例引入

案例一：2024 年 3 月，常州武进区某乡镇集体土地上的电子厂(戊公司)面临拆迁，该厂房为戊公司 2010 年自建，建筑面积 2000 平方米，其中 1500 平方米有《集体土地建设用地使用证》，500 平方米为 2018 年加建(无审批手续)，厂房内有价值 300 万元的生产设备，且装修投入 80 万元。拆迁方(乡镇政府)给出的补偿方案为：“按 800 元 / 平方米补偿厂房主体(共 160 万元)，设备搬迁费 10 万元，无其他补偿”。戊公司认为 “补偿过低，未包含装修损失、停产损失”，拒绝签订协议，双方产生争议。

案例二：2024 年 6 月，常州新北区某集体土地上的食品加工厂(己公司)拆迁，己公司为租赁乡镇集体厂房(有合法租赁合同，剩余租期 3 年)，厂房内有自建的生产线(价值 200 万元)及冷库(价值 50 万元)。拆迁方仅向厂房所有权人(乡镇集体)支付了厂房补偿，未向己公司支付任何补偿，己公司认为 “生产线与冷库为自有资产，应获得补偿”，向拆迁方提出异议。

上述案例中，戊公司与己公司应获得哪些补偿?常州集体土地厂房拆迁的补偿范围究竟包括哪些?

最新法律法规依据

《中华人民共和国土地管理法》（2020 年修订）

第四十八条：“征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。” 明确集体土地拆迁需补偿 “地上附着物”(含厂房)，补偿标准由地方制定。

《江苏省集体土地房屋拆迁管理办法》（2023 年修订）

第十四条：“拆迁集体土地上的非住宅房屋(含厂房、仓库等)，拆迁人应当按照本办法规定对被拆迁人给予补偿，补偿范围包括：(一)房屋主体结构补偿;(二)房屋装修补偿;(三)附属设施补偿(含围墙、场地、绿化等);(四)设备搬迁、安装、调试费用;(五)停产停业损失补偿;(六)符合条件的搬迁奖励费用。” 明确江苏省集体土地非住宅房屋(厂房)的补偿范围，为常州补偿提供省级依据。

第十五条：“对未取得合法建设手续但已实际使用的非住宅房屋，若建设时间在 2008 年《城乡规划法》实施前，且不属于严重违反规划的，可按合法房屋补偿标准的 70%-90% 给予补偿;建设时间在 2008 年后的，若能在规定期限内自行拆除，可给予适当材料补偿。” 为常州集体土地上 “手续不全厂房” 的补偿提供依据(如案例一戊公司的加建部分)。

《常州市集体土地房屋拆迁补偿安置办法》（2022 年修订）

第二十条：“常州集体土地上厂房拆迁，房屋主体结构补偿标准按《常州市集体土地房屋重置价格标准》执行，其中：钢混结构 1200-1500 元 / 平方米，砖混结构 900-1200 元 / 平方米，砖木结构 600-900 元 / 平方米(具体标准根据厂房成新率调整)。” 明确常州本地厂房主体补偿的具体标准，高于案例一中拆迁方的 800 元 / 平方米。

第二十二条：“厂房装修补偿按实际装修投入评估确定，最低补偿标准不低于 200 元 / 平方米;设备搬迁费按设备评估价值的 5%-10% 计算，大型精密设备可按评估价值的 15% 计算;停产停业损失补偿按厂房月租金收益的 3-6 倍计算，或按企业近 3 年平均月利润的 3-6 倍计算(需提供纳税证明)。” 细化常州本地装修、设备、停产损失的补偿标准。

第二十五条：“租赁集体土地厂房的承租人，对厂房内自有装修、自建附属设施、自有生产设备，有权获得装修补偿、附属设施补偿、设备搬迁费;若租赁合同约定了停产损失分配，按约定执行，未约定的，承租人可获得 50%-70% 的停产损失补偿。” 明确承租人的补偿权益(如案例二己公司)。

常州集体土地厂房拆迁的补偿范围与标准(2024 年最新)

核心补偿项目一：厂房主体结构补偿

补偿依据：根据厂房结构类型(钢混、砖混、砖木)、成新率(使用年限)，按《常州市集体土地房屋重置价格标准》计算。

具体标准(2024 年)：

钢混结构：1200-1500 元 / 平方米(如新建 5 年内的厂房按 1500 元 / 平方米，使用 10 年以上按 1200 元 / 平方米);

砖混结构：900-1200 元 / 平方米(新建 5 年内按 1200 元 / 平方米，使用 10 年以上按 900 元 / 平方米);

砖木结构：600-900 元 / 平方米(新建 5 年内按 900 元 / 平方米，使用 10 年以上按 600 元 / 平方米)。

特殊情况处理：

有合法审批手续的厂房(如《集体土地建设用地使用证》《建设工程规划许可证》)，按全额标准补偿;

2008 年前建设的无手续厂房(非严重违建)，按 70%-90% 补偿(如戊公司 2010 年加建的 500 平方米，若 2008 年前建设可按 900 元 / 平方米 ×90%=810 元 / 平方米补偿);

2008 年后建设的无手续厂房，若自行拆除，按材料成本补偿(约 300-500 元 / 平方米)。