海南商业地产升级浪潮下，商铺拆迁纠纷频发。2025年政策明确，商铺拆迁需区分产权人与承租人权益，确保经营损失得到合理补偿。本文结合真实案例，解析商铺拆迁赔偿标准及租赁商户维权路径。

一、商铺拆迁赔偿的核心项目

房屋价值补偿

按市场评估价补偿，钢混结构商铺补偿标准约970元/平方米，砖混结构约780元/平方米。三亚某临街商铺2025年拆迁，100平方米商铺获赔97万元(9700元/㎡×100㎡)。

停产停业损失补偿

按工商登记从业人数或近三年平均营业额计算。海口某餐饮店因拆迁停业，按其月营业额15万元计算，获赔停产损失45万元(15万×3个月)。

搬迁费用补偿

包括物资运输、设备拆卸、临时仓储等费用。琼海某服装店搬迁，获赔搬迁费8万元(含货物运输3万、设备拆卸2万、临时仓储3万)。

员工解聘补偿

按《劳动合同法》规定支付经济补偿金。儋州某超市拆迁，解聘20名员工，支付经济补偿金共计40万元(人均2万元)。

二、租赁商户的特殊权益

合同履行抗辩权

若租赁合同未到期，商户可要求房东承担违约责任。文昌某租户2025年因商铺拆迁，依据合同条款获赔违约金15万元。

装修损失补偿

按装修折旧后价值补偿。陵水某咖啡馆装修投入50万元，使用3年后拆迁，获赔装修损失25万元(50万×50%)。

优先承租权

回迁商铺时，原承租人在同等条件下享有优先权。万宁某药店拆迁后，以相同租金续租新商铺。

三、案例分析：某连锁超市拆迁纠纷

案情简介

2025年6月，海口某连锁超市承租的2000平方米商铺面临拆迁。房东依据政府补偿方案主张房屋补偿款，拒绝支付超市停产损失及员工补偿。超市方认为租赁合同明确约定拆迁补偿分配条款，引发纠纷。

法律争议点

合同效力认定：租赁合同是否明确拆迁补偿分配规则。

停产损失归属：房东主张房屋补偿已涵盖经营损失，超市方认为应单独计算。

司法裁决

法院审理认定：

租赁合同第8条明确约定“拆迁补偿中停产损失归承租方所有”，房东应履行合同。

房东获赔房屋补偿194万元(970元/㎡×2000㎡)，超市获赔停产损失60万元、搬迁费20万元、员工补偿30万元，总计110万元。

四、租赁商户维权四步法

核查合同条款

确认租赁合同是否约定拆迁补偿分配规则。

无约定时，依据《民法典》第730条主张实际损失。

固定经营证据

留存近三年纳税记录、银行流水、员工劳动合同等证据。

拍摄商铺内部装修视频，证明资产价值。

协商补偿方案

引用《海南省商业用房拆迁补偿指导意见》，要求按营业额比例补偿停产损失。

联合其他商户共同谈判，提高议价能力。

法律救济途径

申请财产保全，防止房东转移补偿款。

提起民事诉讼，主张合同违约或侵权赔偿。