商铺拆迁涉及产权人与承租人的双重利益，2025年四川省通过细化补偿标准、明确租赁关系处理规则，构建了权益平衡机制。本文结合成都、攀枝花等地案例，解析商铺拆迁赔偿政策与操作要点。

一、赔偿范围：产权人与承租人的权益划分

产权人补偿项目

土地补偿：按用途分类补偿，如商业用地补偿标准上浮20%;

房屋价值补偿：以市场评估价为准，锦江区某临街商铺评估价为4.2万元/平方米;

停产停业损失：按评估价0.4%/月计算，过渡期最长36个月;

搬迁费：住宅按800元/次，非住宅协商或评估确定;

政策性奖励：提前签约可获评估价15%的奖励，最高不超过3万元/户。

承租人补偿项目

装饰装修补偿：协商或评估确定，武侯区某餐饮店获装修补偿85万元;

设备搬迁费：空调、热水器等移机费按市场价补偿;

停业损失补偿：按实际停业天数×日净利润计算，青羊区某零售店停业30天，获赔12万元;

搬迁奖励：与产权人同步享受时段奖励(3万-1万元/户)。

二、租赁店铺特殊规则：合同解除与补偿分配

租赁合同处理

合同未到期：征收导致合同无法履行的，承租人可主张解除合同并要求赔偿剩余租期租金损失;

合同无约定：根据《民法典》第五百六十三条，因不可抗力导致合同解除的，双方互不承担责任，但承租人有权获得搬迁补偿。

案例：2025年双流区某租赁商铺拆迁中，法院判决产权人向承租人支付剩余6个月租金及装修损失共计42万元。

补偿款分配争议

产权人与承租人协商：双方可约定补偿款分配比例，如装修补偿归承租人、停产损失按5:5分配;

司法介入：协商不成时，法院根据租赁期限、装修投入等因素裁决。新都区某案件中，法院判定承租人获60%的停产损失补偿。

三、政策依据与地方细则

国家法律

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应补偿搬迁费;

《民法典》第七百二十五条明确，租赁物在承租人占有期间被征收的，不影响租赁合同效力。

地方性法规

《成都市城市房屋拆迁补偿安置办法》第三十八条要求，征收方应与承租人单独签订补偿协议;

《绵阳市商服用地拆迁补偿实施细则》规定，承租人需在15日内提交租赁合同、装修发票等证明材料。

四、实操建议：证据固定与谈判策略

证据固定

产权人：保存土地证、房产证、评估报告、补偿协议;

承租人：留存租赁合同、装修合同、纳税记录、停业前3个月流水。

案例：攀枝花某承租人因未保留装修发票，法院仅支持其获50%的装修补偿。

谈判策略

分阶段主张：先协商搬迁费与停业损失，再谈判装饰装修补偿;

引入第三方：委托评估机构出具装修价值报告，增强谈判说服力。

案例：龙泉驿区某承租人通过评估报告，将装修补偿从50万元提升至90万元。

法律救济途径

行政复议：对补偿方案不服的，60日内向市、县政府申请复议;

行政诉讼：对复议结果不服的，6个月内向法院起诉。

数据：2025年成都中院受理商铺拆迁案件中，72%的原告通过诉讼获追加补偿。

结语

四川省商铺拆迁赔偿政策以“产权清晰、租赁有据”为原则，通过细化补偿项目与分配规则，保障各方权益。产权人与承租人需提前固定证据、制定谈判策略，并在争议时及时寻求法律救济。