商铺拆迁涉及产权人、承租人、经营者多方利益，补偿争议频发。2025年，贵州省通过《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》等文件，明确了租赁商铺拆迁的补偿规则。本文结合法律与案例，解析商铺拆迁的核心问题。

一、商铺拆迁补偿的三大主体与分配规则

产权人补偿

房屋价值补偿：按市场评估价确定。

土地使用权补偿：出让土地按剩余年限折现补偿，划拨土地按基准地价的一定比例补偿。

承租人补偿

装修损失：按剩余租赁期限分摊装修成本补偿。

搬迁费：根据物品数量、搬运难度协商确定。

停产损失：若承租人实际经营，可按产权人停产补偿标准的一定比例(如50%-70%)分享。

经营者补偿

员工解聘补偿：按劳动合同法支付经济补偿金。

客户流失补贴：部分区县对连续经营3年以上的商铺，按前一年度月均净利润的3-6个月补偿。

二、租赁商铺补偿的特殊政策

“房地分离”补偿机制

贵阳市规定，若产权人与承租人未解除租赁关系，临时安置补偿费可扣除过渡期租金后支付给承租人。例如，某咖啡馆承租人每月租金1万元，临时安置标准为1.5万元/月，则实际领取5000元/月。

经营性损失补偿的双重标准

能提供税务证明的经营者：按上一年度月均应纳税所得额补偿。

无法提供税务证明的经营者：由区县政府按行业平均利润(如零售业为月均销售额的10%-15%)制定标准。

优先回购权

对产权调换商铺，承租人在同等条件下享有优先承租权，租金涨幅不得超过市场价的20%。

三、案例分析：贵阳市某餐饮店的补偿博弈

案情简介

2025年，贵阳市云岩区某餐饮店因旧城改造被征收。产权人同意补偿方案，但承租人认为停产损失补偿过低(仅按租金差额计算)，拒绝搬迁。

法律争议

承租人主体资格：征收方主张承租人非被征收人，无权直接主张补偿。

停产损失范围：承租人要求补偿员工工资、食材损耗等直接损失，以及客户流失等间接损失。

法院判决

承租人诉讼主体资格成立：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，承租人作为实际使用人，有权主张与经营相关的补偿。

停产损失补偿范围：法院采纳承租人提供的财务凭证，判决按“前三年平均月利润×停产月数”补偿，同时支持食材损耗的直接损失主张。

政策启示

承租人应保留租赁合同、纳税记录、财务凭证等证据。

政府在制定补偿方案时，需明确承租人与产权人的补偿分配比例，避免纠纷。