江西作为中部制造业大省，工厂拆迁补偿涉及土地、房屋、设备、停产损失等多重权益。本文结合《江西省征收土地管理办法》《赣州经济技术开发区征迁项目所涉集体土地上企业征收搬迁评估补偿操作办法》等最新法规，解析补偿标准与实务操作要点。

一、土地补偿：区分国有与集体土地性质

国有土地：按市场评估价补偿，需委托具备资质的评估机构出具报告。例如，南昌某化工企业国有工业用地评估价为800元/㎡，10亩土地补偿款为533万元。

集体土地：实行“区片综合地价+房屋重置价”模式：

区片综合地价：江西省2025年标准为3.8万-6.2万元/亩，具体由市、县政府根据区位、地类调整;

房屋重置价：砖混结构一等房屋为1200元/㎡，钢结构厂房为900元/㎡。

案例：赣州某家具厂占地15亩(集体土地)，房屋面积5000㎡(砖混结构)。补偿计算如下：

土地补偿：15亩×5.2万元/亩=78万元;

房屋补偿：5000㎡×1200元/㎡=600万元;

总计：678万元(未含设备搬迁、停产损失)。

二、房屋与设备补偿：重置成本与市场价值并重

房屋补偿：

合法建筑：按重置成本结合成新率补偿，需提供《建设工程规划许可证》《施工许可证》等证明;

违法建筑：若因历史原因形成(如建于2008年《城乡规划法》实施前)，可按重置成本×70%补偿。

设备补偿：

可搬迁设备：支付拆卸、运输、安装调试费，通用设备按原值×5%-10%计算，专用设备据实报销;

不可搬迁设备：按评估价值补偿，如某企业进口生产线评估价为200万元，全额补偿。

三、停产停业损失：多维度协商与评估

根据《江西省征收土地管理办法》，停产损失补偿期不超过12个月，标准由企业与拆迁方协商或委托评估机构确定，参考依据包括：

上年度月均应纳税所得额;

同地段同类厂房租金;

员工最低工资标准。

案例：九江某纺织厂停产损失协商过程：

企业主张：按前三年月均净利润50万元计算，补偿期6个月，总计300万元;

拆迁方主张：按当地租金标准(20元/㎡/月)×厂房面积(8000㎡)×6个月=96万元;

最终妥协：委托评估机构评估，确定补偿额为180万元。

四、奖励政策：签约搬迁的激励措施

江西省多地设立签约搬迁奖励，例如：

赣州经开区：按补偿总额的5%奖励，最高不超过500万元;

南昌高新区：提前搬迁奖励300元/㎡，最高不超过50万元。

五、实务操作：合法性认定与证据保全

合法性认定：

土地：核查《国有土地使用证》或集体土地权属证明;

房屋：核查规划、施工许可，无证建筑需提供建房时间证明、土地租赁合同;

经营：提供营业执照、纳税记录、水电费缴纳凭证。

证据保全：

对拆迁公告、评估报告、沟通记录进行公证;

对设备、存货进行拍照、录像，并制作清单由双方签字确认。

结语

江西工厂拆迁补偿需综合土地性质、房屋合法性、设备可搬迁性等因素，企业应提前委托评估机构出具报告，通过协商、复议、诉讼多途径维权。同时，利用奖励政策降低损失，确保补偿权益最大化。